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县乡传真

”新华区地税局房产交易分局有关负责人说

  • 来源:未知
  • 发布时间:2018-09-04 22:49
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  4月14日一大早,来到市房产交易大厅办理二手房交易的孙先生发现,虽然离上班时间还早,但前面已经排了不少和他一样的市民。“还有凌晨就来排队的呢。”前面一位排队的市民对颇感惊讶的孙先生说。

  近期以来,这样的现象在市房产交易大厅已是常态。据了解,春节过后,省会房地产市场逐步升温,二手房成交量大涨。特别是4月份以来,二手房交易更为火爆。仅4月14日一天,办理二手房交易纳税的市民就达198人。

  二手房交易为何如此火爆?业内人士认为,除了公积金贷款、贷款利率等利好政策影响外,近期二手房交易量猛增还有一个原因,即部分意欲交易二手房的市民对即将实施的营改增政策缺乏了解,再加上个别房产中介称营改增后,二手房交易流程将会改变,税负将会增加,使一些市民对营改增后的税负变化有所担忧。

  “这导致了一些买房者急于在营改增政策实施前完成房产交易。”新华区地税局房产交易分局有关负责人说,但实际上,此次营改增不仅不会增加二手房交易的税负,甚至相关税负还将略有下降。

  按照现行政策,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,可以免征营业税。“营改增后,这种情况还能不能免税?”众多疑问中,这个问题最为市民们关注。

  据新华区地税局房产交易分局副局长赵少杰介绍,目前的二手房交易的营业税税收政策是:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的税率全额缴纳营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

  营改增后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

  “也就是说,免税政策将得到保留。”赵少杰说,营改增后,相同情况将免征增值税,不会增加交易人的纳税负担。

  政策规定,营改增后,二手房交易增值税征收率是5%。这个税率和现行的营业税税率一样。这是不是说,营改增后所缴纳的税金没有变化?

  但地税专家却告诉我们,营改增和营业税税率虽然一样,但税基却是不同的,税基有所减小,“因此,营改增后,二手房交易者所缴纳的增值税税金将略有下降。”

  税基是什么?税基就是征税的部分。营业税是按含税价来征,换句线万元就是税基。营改增后,是按不含税价来征税的,即售价100万元的房子,需要用100万元除以105%,税基为95万多元。

  赵少杰详细解释说,根据我国增值税政策规定,增值税属于价外税,也就是说计算税额时要剔除售价中的税款部分,而不是用售价直接乘以税率。因此,比照营业税来说,增值税实际税率是5%÷(1+5%)=4.76%。比如以上述按100万元计算的房价,营业税应缴100×5%=5万元;增值税应缴100万÷(1+5%)×5%=4.76万元。

  所以,按照100万元计算,缴营业税时需要交5万元,缴增值税时只需要交4.76万元,少缴2400元。简言之,相当于原来营业税负担是5%,营改增以后的税收负担是4.76%。

  营业税由地税部门征收,增值税由国税部门征收,此次营改增后,缴税是不是要换地方?缴税流程有没有改变?

  赵少杰告诉记者,根据财政部、国家税务总局(财税〔2016〕36号)《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定:纳税人销售取得的不动产的增值税,国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

  “也就是说交易流程不会改变,还是由地税局征收。”赵少杰说,营改增后,个人的二手房交易和自然人二手房出租,仍然委托地税部门来代征、,“原来怎么申报的还是怎么申报,原来填什么表,在哪个地方办,都基本维持不变。”

  针对当前出现的二手房交易高峰,赵少杰表示,他们已制定了多套应急方案,并在大力宣传营改增政策,及时为纳税人解疑释惑的同时,在办税服务厅增设初审人员,做好计税价格前置查询,分流手续不全或不符合业务办理条件的人员,减少纳税人等待时间。同时,引导房产中介机构错峰办税,对多单纳税人实施预约服务,最大程度方便纳税人办税。

  距离5月1日不到半个月了。届时,建筑业、房地产业等将纳入营改增试点,也就是说,二手房交易将由征收营业税改为增值税。这将给二手房交易带来哪些影响?个人出售二手房时会多缴税吗?

  市地税专家表示,对于二手房交易来说,此次营改增主要涉及营业税,但相关免税等优惠政策没有改变,且税负将略有下降。


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